โควิด 19 คร่าชีวิตของคนไทยไปน้อยมากเพียง 148ราย เมื่อปี 2563 มีผู้เสียีวิต 1 คนในทุกๆ 100 คนที่ติดเชื้อคือ 0.89%
แต่ในปี 2564 แม้มีผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้น 7 เท่า แต่มีผู้เสียชีวิตเพียงแค่ 0.17% เท่านั้น ในรอบนี้มีผู้ติดเชื้อมาก แต่ตายน้อยลงมาก และเกือบทั้งหมดก็รักษาหาย ยกเว้นผู้มีโรคประจำตัว เป็นผู้สูงวัย เป็นต้น อย่างไรก็ตามโดยทีเป็นโรคอุบัติใหม่ จึงทำใหเเกิดกลัวกันมาก ซึ่งเป็นแรงผลักดันให้เป็ฯจุดเปลี่ยนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จุดเปลี่ยน 1 : สินค้าบ้านถูก หมดสิทธิ์เกิด
จากการทำสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาฯ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ในการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยไตรมาสที่ 1/2564 สินค้าที่อยู่้อาศัยที่มีราคาต่ำกว่าตลาดกว่า 3 ล้านบาท เพียง 1,630 หน่วย ซึ่งเกือบทั้งหมดเป็นห้องชุดพักอาศัย อาจกล่าวได้ว่าสินค้าถูกๆ แบบนี้มีสัดส่วนเพียง 17% ของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งหมด ถ้าดูในแง่มูลค่า ก็เป็นเงิน 4,808 ล้านบาท หรือเป็นเพียง 7% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เปิดตัวในไตรมาสแรกนี้
ในทางตรงกันข้าม สินค้าที่อาศัยอที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป แม้มีจำนวน 1,3010 หน่วย ซึ่งน้อยกว่าที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เล็กน้อยก็จริงแต่มีมูลค่ารวมกันสูงถึง 32,454 ล้านบาท หรอืเกือบครึ่งนึง (47%) ของมูลค่าการเปิดตัวทั้งหมด นี่คือจุดเปลี่ยนสำคัญที่บ้านราคาถูกๆ ลดน้อยลง แต่บ้านราคาแพงๆ กลับยังเติบโตได้ ครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลาง มีโอกาสซื้อบ้านได้น้อยลงมาก เพราะได้รับผลกระทบจากโควิด-19 มากที่สุด ในขณะที่ผู้ที่มรายได้ค่อนข้างสูงขึ้นไป ยังไม่ได้รับผลกระทบมากนัก จึงมีอุปทานมารองรับมาก
อย่างไรก็ตามจุดที่ไม่เปลี่ยนแปลงอย่างหนึ่งก็คือ ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดยังครองส่วนแบ่งทางตลาดประมาณ 52% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดที่เปิดขายในไตรมาสนี้ ข้อวิตกกังวลว่าโวิด-19 จะทำให้ผู้อยู่อาศัยในอาคาราชุดติดเชื้อเพิ่มขึ้นจึงไม่เป็นความจริง แม้ในนครนิวยอร์กที่มีการติดเชื้อมาก ต่างคนต่างอยู่ในห้องชุดของตรเองโควิด-19 ไมได้แพร่เชื้อง่ายเหมือนโรคไข้หวัดนก หรือซาร์ส ซึ่งติดเชื้อง่ายกว่าผ่านระบบปะปา แต่ในปี 2563 โครงการอาคารชุดเกิดขึ้นน้อยลงมาก เหลือเพียงราวหนึ่งในสามของอุปทานทั้งหมด แต่ทั้งนี้เพระาภาวะล้นตลาดที่มีมาก่อนหน้านี้ ไม่ได้เกี่ยวกับ โควิด-19 แต่อย่างใด
กลยุทธ์ที่มักใช้ในอดีตคือสินค้าราคาถูกๆ จึงใช้แทบไมได้ เพราะความสามารถในการซื้อ ลดลงได้อย่างชัดเจนตามภาวะเศรษฐกิจ แต่อย่างไรก็ตามหากทำสินค้าราคาถูกจริงๆ ก็ยังสามารถขายได้ เพระามีผู้มีรายได้สูงจะซื้อมาไว้เก็งกำไร ขายต่อให้ผู้มีรายได้น้อยในอนาคตอันใกล้ต่อไป อย่างไรก็ตามกลยุทธ์สำคัญก็คือการสร้างสินค้าราคาปานกลางค่อนข้างสูง เพราะสินค้ากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด
แต่ในปี 2564 แม้มีผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้น 7 เท่า แต่มีผู้เสียชีวิตเพียงแค่ 0.17% เท่านั้น ในรอบนี้มีผู้ติดเชื้อมาก แต่ตายน้อยลงมาก และเกือบทั้งหมดก็รักษาหาย ยกเว้นผู้มีโรคประจำตัว เป็นผู้สูงวัย เป็นต้น อย่างไรก็ตามโดยทีเป็นโรคอุบัติใหม่ จึงทำใหเเกิดกลัวกันมาก ซึ่งเป็นแรงผลักดันให้เป็ฯจุดเปลี่ยนของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย
จุดเปลี่ยน 1 : สินค้าบ้านถูก หมดสิทธิ์เกิด
จากการทำสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาฯ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่า ในการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยไตรมาสที่ 1/2564 สินค้าที่อยู่้อาศัยที่มีราคาต่ำกว่าตลาดกว่า 3 ล้านบาท เพียง 1,630 หน่วย ซึ่งเกือบทั้งหมดเป็นห้องชุดพักอาศัย อาจกล่าวได้ว่าสินค้าถูกๆ แบบนี้มีสัดส่วนเพียง 17% ของตลาดที่อยู่อาศัยทั้งหมด ถ้าดูในแง่มูลค่า ก็เป็นเงิน 4,808 ล้านบาท หรือเป็นเพียง 7% ของมูลค่าที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่เปิดตัวในไตรมาสแรกนี้
ในทางตรงกันข้าม สินค้าที่อาศัยอที่มีราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป แม้มีจำนวน 1,3010 หน่วย ซึ่งน้อยกว่าที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท เล็กน้อยก็จริงแต่มีมูลค่ารวมกันสูงถึง 32,454 ล้านบาท หรอืเกือบครึ่งนึง (47%) ของมูลค่าการเปิดตัวทั้งหมด นี่คือจุดเปลี่ยนสำคัญที่บ้านราคาถูกๆ ลดน้อยลง แต่บ้านราคาแพงๆ กลับยังเติบโตได้ ครัวเรือนที่มีรายได้ปานกลาง มีโอกาสซื้อบ้านได้น้อยลงมาก เพราะได้รับผลกระทบจากโควิด-19 มากที่สุด ในขณะที่ผู้ที่มรายได้ค่อนข้างสูงขึ้นไป ยังไม่ได้รับผลกระทบมากนัก จึงมีอุปทานมารองรับมาก
อย่างไรก็ตามจุดที่ไม่เปลี่ยนแปลงอย่างหนึ่งก็คือ ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดยังครองส่วนแบ่งทางตลาดประมาณ 52% ของจำนวนหน่วยทั้งหมดที่เปิดขายในไตรมาสนี้ ข้อวิตกกังวลว่าโวิด-19 จะทำให้ผู้อยู่อาศัยในอาคาราชุดติดเชื้อเพิ่มขึ้นจึงไม่เป็นความจริง แม้ในนครนิวยอร์กที่มีการติดเชื้อมาก ต่างคนต่างอยู่ในห้องชุดของตรเองโควิด-19 ไมได้แพร่เชื้อง่ายเหมือนโรคไข้หวัดนก หรือซาร์ส ซึ่งติดเชื้อง่ายกว่าผ่านระบบปะปา แต่ในปี 2563 โครงการอาคารชุดเกิดขึ้นน้อยลงมาก เหลือเพียงราวหนึ่งในสามของอุปทานทั้งหมด แต่ทั้งนี้เพระาภาวะล้นตลาดที่มีมาก่อนหน้านี้ ไม่ได้เกี่ยวกับ โควิด-19 แต่อย่างใด
กลยุทธ์ที่มักใช้ในอดีตคือสินค้าราคาถูกๆ จึงใช้แทบไมได้ เพราะความสามารถในการซื้อ ลดลงได้อย่างชัดเจนตามภาวะเศรษฐกิจ แต่อย่างไรก็ตามหากทำสินค้าราคาถูกจริงๆ ก็ยังสามารถขายได้ เพระามีผู้มีรายได้สูงจะซื้อมาไว้เก็งกำไร ขายต่อให้ผู้มีรายได้น้อยในอนาคตอันใกล้ต่อไป อย่างไรก็ตามกลยุทธ์สำคัญก็คือการสร้างสินค้าราคาปานกลางค่อนข้างสูง เพราะสินค้ากลุ่มนี้ได้รับผลกระทบน้อยที่สุด
จุดเปลี่ยน 2 : บริษัท SME ใกล้สูญพันธุ์
ในการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงปี 2537-2540 บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนในตลาดหลักทรัพย์และบริษัทในเครือ มีสัดส่วนในตลาดเพียงหนึ่งใรสามเท่านั้น แต่ ณ ไตรมาสที่ 1/2564 บริษัทมหาชนและบริษัทมรเครือมีสัดส่วนในตลาดสูงถึง 84% ในด้านมูลค่าการพัฒนาโดยรวม และ71% ในด้านของจำนวนหน่วยขายที่เปิดตัว ทั้งนี้ในปี 2563 ทั้งปี ก็มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน
อาจกล่าวได้ว่าในขนะนี้บริษัทพัฒนาที่ดินประมาณ 10 บริษัทที่ใหญ่ที่สุด ครองส่วนแบ่งในตลาดถึวประมาณสองในสามของทั้งตลาด แม้ว่าจะไม่มีบริษัทใดบริษัทหนึ่งสามารถเป็น "เจ้าตลาด"อันที่จริงรัฐบาลควรส่งเสริมบริษัทพัฒนาที่ดิน SMEs มากกว่าบริษัทใหญ่ของอุปโภคบริโภค เพื่อให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันสูงขึ้น อันจะเป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อบ้านและประเทศชาติโดยรวม
จุดเปลี่ยน 3 : ตลาดหดตัวต่อเนื่อง 2562-2564
ตามที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจไว้ว่าในไตรมาสที่ 1/2564 มีหน่วยขายที่อยู่อาศัยเกิดเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 9,428 หน่วยนั้น หากคาดการณ์ทั้งปี 2564 คาดว่าจะมีหน่วยขายเปิดรวมกันประมาณ 60,151 หน่วย เมื่อเทียบกับการเปิดตัวในปี 2563 ที่ 73,043 หน่วยแล้ว ก็ถือได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะหดตัวประมาณ 18% หรือราวหนึ่งในห้า ซึ่งนับว่าเป็นการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ
อย่างไรก็ตามการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจในปี 2564 คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 2.5% ในขณะที่ปี 2563 ลดลง 6% การนี้น่าจะทำให้การผลิตที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น แต่เชื่อว่าคงเป็นการฟื้นตัวเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้สูง ไม่ใช่ทั่วทุกภาคส่วน จึงทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยอาจจะยังหดตัวต่อเนื่องจากปี 2563 อาจกล่าวได้ว่าอุปทานใหม่ของที่อยู่อาศัยในปี 2564 เท่ากับเพียงครึ่งเดียวกับที่เปิดตัวในปี 2562 ในการนี้บริษัทพัฒนาที่ดิน SME คงต้องหาทางถอยไว้ก่อนแล้ว เพราะอุปทานมีค่อนข้างน้อย
ในการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในช่วงปี 2537-2540 บริษัทพัฒนาที่ดินมหาชนในตลาดหลักทรัพย์และบริษัทในเครือ มีสัดส่วนในตลาดเพียงหนึ่งใรสามเท่านั้น แต่ ณ ไตรมาสที่ 1/2564 บริษัทมหาชนและบริษัทมรเครือมีสัดส่วนในตลาดสูงถึง 84% ในด้านมูลค่าการพัฒนาโดยรวม และ71% ในด้านของจำนวนหน่วยขายที่เปิดตัว ทั้งนี้ในปี 2563 ทั้งปี ก็มีสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน
อาจกล่าวได้ว่าในขนะนี้บริษัทพัฒนาที่ดินประมาณ 10 บริษัทที่ใหญ่ที่สุด ครองส่วนแบ่งในตลาดถึวประมาณสองในสามของทั้งตลาด แม้ว่าจะไม่มีบริษัทใดบริษัทหนึ่งสามารถเป็น "เจ้าตลาด"อันที่จริงรัฐบาลควรส่งเสริมบริษัทพัฒนาที่ดิน SMEs มากกว่าบริษัทใหญ่ของอุปโภคบริโภค เพื่อให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันสูงขึ้น อันจะเป็นประโยชน์แก่ผู้ซื้อบ้านและประเทศชาติโดยรวม
จุดเปลี่ยน 3 : ตลาดหดตัวต่อเนื่อง 2562-2564
ตามที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส สำรวจไว้ว่าในไตรมาสที่ 1/2564 มีหน่วยขายที่อยู่อาศัยเกิดเพิ่มขึ้นในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล 9,428 หน่วยนั้น หากคาดการณ์ทั้งปี 2564 คาดว่าจะมีหน่วยขายเปิดรวมกันประมาณ 60,151 หน่วย เมื่อเทียบกับการเปิดตัวในปี 2563 ที่ 73,043 หน่วยแล้ว ก็ถือได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะหดตัวประมาณ 18% หรือราวหนึ่งในห้า ซึ่งนับว่าเป็นการหดตัวอย่างมีนัยสำคัญ
อย่างไรก็ตามการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจในปี 2564 คาดว่าจะเพิ่มขึ้น 2.5% ในขณะที่ปี 2563 ลดลง 6% การนี้น่าจะทำให้การผลิตที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น แต่เชื่อว่าคงเป็นการฟื้นตัวเฉพาะกลุ่มผู้มีรายได้สูง ไม่ใช่ทั่วทุกภาคส่วน จึงทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยอาจจะยังหดตัวต่อเนื่องจากปี 2563 อาจกล่าวได้ว่าอุปทานใหม่ของที่อยู่อาศัยในปี 2564 เท่ากับเพียงครึ่งเดียวกับที่เปิดตัวในปี 2562 ในการนี้บริษัทพัฒนาที่ดิน SME คงต้องหาทางถอยไว้ก่อนแล้ว เพราะอุปทานมีค่อนข้างน้อย
จุดเปลี่ยน 4 : ประเทศไทยคือ กทม.และภาคตะวันออก
โอกาสการพัฒนาที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาคจะหดตัวลงอย่างรุนแรงในช่วง 1- 2 ปีนี้ จะเห็นได้ว่าในจำนวนที่อยู่อาศัยที่เหลือมาขายจากปี 2563 มาขายในปี 2564 นั้นมีอยู่ 376,757 หน่วย ทั้งนี้ตามการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แต่ในจำนวนนี้อยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 226,645 หน่วย หรือ 60% ของทั้งหมด ที่เหลืออีก 40% หรือ 150,112 หน่วยขายอยู่ในจังหวัดภูมิภาคทุกจังหวัดรวมกัน
จังหวัดภูมิภาคที่ว่านี้ กลุ่มใหญ่ที่สุดจำนวน 62,657 หน่วยอยู่ในจังหวัดชลบุรี ระยองและฉะเชิงเทรา หรืออาจกล่าวได้ว่า 42% ของอุปทานในปี 2564 อยู่ในภูมิภาคระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรืออีอีซี ที่เหลือเป็นเมืองเล็กเมืองน้อย ถึงแม้จะมีเมืองอื่นอีกจำนวนหนึ่งในภาคเหนือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคใต้ แต่ก็มีอุปทานเหลือมารอขายอยู่น้อยมากทั้งที่ประเทศไทยมีถึง 77 จังหวัด
การปรับตัวสำคัญของบริษัทพัฒนาที่ดินไทยก็คือการมุ่งเน้นการพัฒนาในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมทั้งในอีอีซีเป็นสำคัญ ในภูมิภาคอื่นโอกาสพัฒนามีน้อยมาก ยิ่งเมื่อมีปัญหาการท่องเที่ยว แรงงานในภาคธุรกิจท่องเที่ยวในเมืองท่องเที่ยวก็หดตัวลง รายได้ก็ลดลง โอกาสการซื้อที่อยู่อาศัยก็ลดลงไปด้วย นี่คือภาพที่ชัดเจนที่กรุงเทพมหานครกลายเป็นเมืองโตเดี่ยว (Primate City) และยิ่งเมื่อรวมกับอีอีซี ก็จะกลายเป็นอภิมหานครขนาดยักษ์ (Megalopolis) ไปเลย
จุดเปลี่ยน 5 : โรงแรมร่วงระนาว
จุดเปลี่ยนสำคัญอีกอย่างหนึ่งก็คือธุรกิจโรงแรมสำหรับนักท่องเที่ยว ตั้งแต่กลุ่มโรงแรมราคาประหยัด และโรงแรมขนาดกลาง ที่มีกำไรขั้นต้นต่ำและเน้นรองรับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เป็นกรุ๊ปทัวร์ รวมทั้งกลุ่มโรงแรมระดับบนที่มีมูลหนี้สูงโดยเฉพาะกลุ่มโรงแรมที่เพิ่งเปิดใหม่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และก่อนเกิดโควิด-19 ก็มีปัญหาโรงแรมไทยล้นตลาดอยู่แล้ว การที่โรงแรมจะกลับมาฟื้นคืนได้ในปี 2565 หรือฟื้นตัวเต็มที่ในปี 2566 คงทำให้โรงแรม “เจ๊ง” กันระเนระนาด แล้วมูลค่าโรงแรมจะลดลงไปเท่าไหร่ เรามาลองคำนวณให้ชัดเจน
1. สมมติโรงแรมแห่งหนึ่งมีราคาตลาดก่อนเกิดโควิด-19 ณ ปี 2562 เป็นเงิน 1,000 ล้านบาท
2. ในกรณีที่ขาดรายได้ไป 3 ปี (2563-2565) และจะสามารถเปิดบริการและรับรู้รายได้ได้ตามปกติในปี 2566 มูลค่าก็ควรลดไปเหลือ 816.3 ล้านบาท หรือ 81.63 หรือคร่าวๆ = 1 / (1+7%)^3ปี โดยนัยนี้ราคาโรงแรมจึงไม่ควรลดไปเกินกว่า 20% เท่านั้น ทั้งนี้ใช้อัตราผลตอบแทนที่ 7%
3. อย่างไรก็ตามสำหรับโรงแรมที่ยังติดหนี้สถาบันการเงิน เช่น โรงแรมมูลค่า 1,000 ล้านบาท หากเป็นเงินกู้ยืม 800 ล้านบาท หากตั้งแต่เริ่มเปิดก็พบกับวิกฤติโควิด-19 จนขายรายได้ไป 3 ปีเต็มๆ ไม่สามารถจ่ายเงินคืนแก่สถาบันการเงิน โดยสมมติ ณ อัตราดอกเบี้ย 10% สำหรับธุรกิจ หนี้ก็จะพอกไปเป็นเงิน 1,064.8 ล้านบาท หรือ = (1+10%)^3ปี ทำให้มูลหนี้เพิ่มขึ้น 264.8 ล้านบาท
4. เงินที่ต้องใช้หนี้ให้กับสถาบันการเงินเพิ่มขึ้น 264.8 ล้านบาท (ข้อ 3) เมื่อนำมาลบกับมูลค่าที่หดหายไปเพราะขาดรายได้ 3 ปี ที่ 816.3 ล้านบาท ก็จะทำให้มูลค่าซื้อขายของโรงแรมที่มีหนี้เหลือเพียง 551.5 ล้านบาท หรือ 55.2% ของมูลค่า ในกรณีนี้ความสามารถในการต่อรองของเจ้าของโรงแรมก็จะลดน้อยลง
ดังนั้นจุดเปลี่ยนสำคัญสำหรับโรงแรมไทยก็คือ การเปลี่ยนเจ้าของจากนายทุนไทย เป็นนายทุนต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะนายทุนจากประเทศจีน ที่คงมากวาดซื้อโรงแรมในไทยเป็นอันมาก เพราะขณะนี้ราคากำลังถูก แรงต่อรองของเจ้าของโรงแรมมีน้อยทางออกสำหรับโรงแรมที่รัฐบาลจะสามารถช่วยเหลือได้ก็คือ
ทางออกสำหรับโรงแรมก็คือรัฐควรตั้ง “ปรส. 2564” ขึ้นมาเพื่อซื้อทรัพย์สินประเภทโรงแรมในราคาที่เป็นธรรม ช่วยเจรจากับสถาบันการเงินเพื่อ Hair Cut หนี้ที่จะเกิดขึ้นตามสัญญา ออกพันธบัตรเพื่อตั้งกองทุนขึ้นมาซื้อโรงแรม หรือให้หยุดหนี้ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี แทนที่จะต้องขายให้กับต่างชาติในราคา 40-50% ของมูลค่าจริง เพื่อช่วยให้เหล่านี้สามารถฟื้นคืนมาได้อีกครั้งหนึ่งหลังโควิด-19 ในการนี้เชื่อว่าจะมีคนไทยลงขันซื้อพันธบัตรเพื่อร่วมลงทุนพยุงโรงแรมให้สามารถอยู่ต่อไปได้
จุดเปลี่ยน 6 : บ้านพักผู้สูงวัย
แม้โควิด-19 จะคร่าชีวิตผู้คนไปมากมายแต่กลุ่มเป้าหมายสำคัญกลายเป็นผู้สูงวัยเป็นหลัก ทำให้จำนวนผู้สูงวัยลดน้อยลงพอสมควร ในแง่หนึ่งอาจทำให้สังคมในอนาคตเป็นสังคมของคนหนุ่มสาวมากขึ้นก็ได้ แต่ก็คงเป็นคนหนุ่มสาวที่ใกล้จะสูงวัย เนื่องจากไม่มีปรากฏการณ์ “เบบี้บูม” เช่นแต่ก่อน ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัยก็ยังจะมีมากขึ้น โดยเฉพาะในประเทศไทยที่มีผู้สูงวัยเพิ่มขึ้น และมีความเป็นไปได้ที่ผู้สูงวัยในประเทศอุตสาหกรรมอาจเข้ามาอยู่ในประเทศไทยมากขึ้น
การที่ในประเทศไทยมีประชากรสูงวัยประมาณ 10.5% หรือ 7.3 ล้านคนนั้น หากเป็นผู้สูงวัยที่ยากไร้ขาดที่พึ่ง น่าจะมีประมาณ 730,000 คน หรือราว 10% ของผู้สูงวัยทั้งหมด ในจำนวนนี้หากต้องมีค่าใช้จ่ายในการดูแลคนละประมาณ 500 บาทต่อวัน ก็จะเป็นเงินปีละ 79,935 ล้านบาท หรือเพียง 2.8% ของงบประมาณแผ่นดินปี 2561 เท่านั้น แสดงว่าไม่เหลือบ่ากว่าแรงที่รัฐบาลจะให้การสนับสนุน ยิ่งกว่านั้นหากคิด ณ อัตราคืนทุนที่ 10% เงิน 79,935 ล้านบาท ก็เป็นเงิน 799,350 ล้านบาท เงินส่วนนี้อาจต้องระดมทุนจากกิจกรรมต่าง ๆ ที่ต้องมีการวางแผนในระยะยาว
นี่คือจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เริ่มจากสินค้าบ้านถูกๆ หมดสิทธิ์เกิด บริษัทพัฒนาที่ดินระดับ SMEs ใกล้สูญพันธุ์ ตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวลงอย่างต่อเนื่อง ในช่วงปี 2562-2564 และจุดที่ยังพัฒนาขายได้มีเหลือเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมทั้งภูมิภาคอีอีซี เป็นหลักเท่านั้น ยิ่งกว่านั้นโรงแรมก็ยังร่วงระนาว มีโอกาสถูกซื้อโดยต่างชาติได้ง่ายถ้าไม่รีบแก้ไข แต่ในท่ามกลางวิกฤติยังมีโอกาส คือ ผลิตภัณฑ์ใหม่โดยเฉพาะบ้านพักผู้สูงวัย
โอกาสการพัฒนาที่อยู่อาศัยในจังหวัดภูมิภาคจะหดตัวลงอย่างรุนแรงในช่วง 1- 2 ปีนี้ จะเห็นได้ว่าในจำนวนที่อยู่อาศัยที่เหลือมาขายจากปี 2563 มาขายในปี 2564 นั้นมีอยู่ 376,757 หน่วย ทั้งนี้ตามการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส แต่ในจำนวนนี้อยู่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลถึง 226,645 หน่วย หรือ 60% ของทั้งหมด ที่เหลืออีก 40% หรือ 150,112 หน่วยขายอยู่ในจังหวัดภูมิภาคทุกจังหวัดรวมกัน
จังหวัดภูมิภาคที่ว่านี้ กลุ่มใหญ่ที่สุดจำนวน 62,657 หน่วยอยู่ในจังหวัดชลบุรี ระยองและฉะเชิงเทรา หรืออาจกล่าวได้ว่า 42% ของอุปทานในปี 2564 อยู่ในภูมิภาคระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออกหรืออีอีซี ที่เหลือเป็นเมืองเล็กเมืองน้อย ถึงแม้จะมีเมืองอื่นอีกจำนวนหนึ่งในภาคเหนือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ และภาคใต้ แต่ก็มีอุปทานเหลือมารอขายอยู่น้อยมากทั้งที่ประเทศไทยมีถึง 77 จังหวัด
การปรับตัวสำคัญของบริษัทพัฒนาที่ดินไทยก็คือการมุ่งเน้นการพัฒนาในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมทั้งในอีอีซีเป็นสำคัญ ในภูมิภาคอื่นโอกาสพัฒนามีน้อยมาก ยิ่งเมื่อมีปัญหาการท่องเที่ยว แรงงานในภาคธุรกิจท่องเที่ยวในเมืองท่องเที่ยวก็หดตัวลง รายได้ก็ลดลง โอกาสการซื้อที่อยู่อาศัยก็ลดลงไปด้วย นี่คือภาพที่ชัดเจนที่กรุงเทพมหานครกลายเป็นเมืองโตเดี่ยว (Primate City) และยิ่งเมื่อรวมกับอีอีซี ก็จะกลายเป็นอภิมหานครขนาดยักษ์ (Megalopolis) ไปเลย
จุดเปลี่ยน 5 : โรงแรมร่วงระนาว
จุดเปลี่ยนสำคัญอีกอย่างหนึ่งก็คือธุรกิจโรงแรมสำหรับนักท่องเที่ยว ตั้งแต่กลุ่มโรงแรมราคาประหยัด และโรงแรมขนาดกลาง ที่มีกำไรขั้นต้นต่ำและเน้นรองรับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เป็นกรุ๊ปทัวร์ รวมทั้งกลุ่มโรงแรมระดับบนที่มีมูลหนี้สูงโดยเฉพาะกลุ่มโรงแรมที่เพิ่งเปิดใหม่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา และก่อนเกิดโควิด-19 ก็มีปัญหาโรงแรมไทยล้นตลาดอยู่แล้ว การที่โรงแรมจะกลับมาฟื้นคืนได้ในปี 2565 หรือฟื้นตัวเต็มที่ในปี 2566 คงทำให้โรงแรม “เจ๊ง” กันระเนระนาด แล้วมูลค่าโรงแรมจะลดลงไปเท่าไหร่ เรามาลองคำนวณให้ชัดเจน
1. สมมติโรงแรมแห่งหนึ่งมีราคาตลาดก่อนเกิดโควิด-19 ณ ปี 2562 เป็นเงิน 1,000 ล้านบาท
2. ในกรณีที่ขาดรายได้ไป 3 ปี (2563-2565) และจะสามารถเปิดบริการและรับรู้รายได้ได้ตามปกติในปี 2566 มูลค่าก็ควรลดไปเหลือ 816.3 ล้านบาท หรือ 81.63 หรือคร่าวๆ = 1 / (1+7%)^3ปี โดยนัยนี้ราคาโรงแรมจึงไม่ควรลดไปเกินกว่า 20% เท่านั้น ทั้งนี้ใช้อัตราผลตอบแทนที่ 7%
3. อย่างไรก็ตามสำหรับโรงแรมที่ยังติดหนี้สถาบันการเงิน เช่น โรงแรมมูลค่า 1,000 ล้านบาท หากเป็นเงินกู้ยืม 800 ล้านบาท หากตั้งแต่เริ่มเปิดก็พบกับวิกฤติโควิด-19 จนขายรายได้ไป 3 ปีเต็มๆ ไม่สามารถจ่ายเงินคืนแก่สถาบันการเงิน โดยสมมติ ณ อัตราดอกเบี้ย 10% สำหรับธุรกิจ หนี้ก็จะพอกไปเป็นเงิน 1,064.8 ล้านบาท หรือ = (1+10%)^3ปี ทำให้มูลหนี้เพิ่มขึ้น 264.8 ล้านบาท
4. เงินที่ต้องใช้หนี้ให้กับสถาบันการเงินเพิ่มขึ้น 264.8 ล้านบาท (ข้อ 3) เมื่อนำมาลบกับมูลค่าที่หดหายไปเพราะขาดรายได้ 3 ปี ที่ 816.3 ล้านบาท ก็จะทำให้มูลค่าซื้อขายของโรงแรมที่มีหนี้เหลือเพียง 551.5 ล้านบาท หรือ 55.2% ของมูลค่า ในกรณีนี้ความสามารถในการต่อรองของเจ้าของโรงแรมก็จะลดน้อยลง
ดังนั้นจุดเปลี่ยนสำคัญสำหรับโรงแรมไทยก็คือ การเปลี่ยนเจ้าของจากนายทุนไทย เป็นนายทุนต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะนายทุนจากประเทศจีน ที่คงมากวาดซื้อโรงแรมในไทยเป็นอันมาก เพราะขณะนี้ราคากำลังถูก แรงต่อรองของเจ้าของโรงแรมมีน้อยทางออกสำหรับโรงแรมที่รัฐบาลจะสามารถช่วยเหลือได้ก็คือ
ทางออกสำหรับโรงแรมก็คือรัฐควรตั้ง “ปรส. 2564” ขึ้นมาเพื่อซื้อทรัพย์สินประเภทโรงแรมในราคาที่เป็นธรรม ช่วยเจรจากับสถาบันการเงินเพื่อ Hair Cut หนี้ที่จะเกิดขึ้นตามสัญญา ออกพันธบัตรเพื่อตั้งกองทุนขึ้นมาซื้อโรงแรม หรือให้หยุดหนี้ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี แทนที่จะต้องขายให้กับต่างชาติในราคา 40-50% ของมูลค่าจริง เพื่อช่วยให้เหล่านี้สามารถฟื้นคืนมาได้อีกครั้งหนึ่งหลังโควิด-19 ในการนี้เชื่อว่าจะมีคนไทยลงขันซื้อพันธบัตรเพื่อร่วมลงทุนพยุงโรงแรมให้สามารถอยู่ต่อไปได้
จุดเปลี่ยน 6 : บ้านพักผู้สูงวัย
แม้โควิด-19 จะคร่าชีวิตผู้คนไปมากมายแต่กลุ่มเป้าหมายสำคัญกลายเป็นผู้สูงวัยเป็นหลัก ทำให้จำนวนผู้สูงวัยลดน้อยลงพอสมควร ในแง่หนึ่งอาจทำให้สังคมในอนาคตเป็นสังคมของคนหนุ่มสาวมากขึ้นก็ได้ แต่ก็คงเป็นคนหนุ่มสาวที่ใกล้จะสูงวัย เนื่องจากไม่มีปรากฏการณ์ “เบบี้บูม” เช่นแต่ก่อน ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัยก็ยังจะมีมากขึ้น โดยเฉพาะในประเทศไทยที่มีผู้สูงวัยเพิ่มขึ้น และมีความเป็นไปได้ที่ผู้สูงวัยในประเทศอุตสาหกรรมอาจเข้ามาอยู่ในประเทศไทยมากขึ้น
การที่ในประเทศไทยมีประชากรสูงวัยประมาณ 10.5% หรือ 7.3 ล้านคนนั้น หากเป็นผู้สูงวัยที่ยากไร้ขาดที่พึ่ง น่าจะมีประมาณ 730,000 คน หรือราว 10% ของผู้สูงวัยทั้งหมด ในจำนวนนี้หากต้องมีค่าใช้จ่ายในการดูแลคนละประมาณ 500 บาทต่อวัน ก็จะเป็นเงินปีละ 79,935 ล้านบาท หรือเพียง 2.8% ของงบประมาณแผ่นดินปี 2561 เท่านั้น แสดงว่าไม่เหลือบ่ากว่าแรงที่รัฐบาลจะให้การสนับสนุน ยิ่งกว่านั้นหากคิด ณ อัตราคืนทุนที่ 10% เงิน 79,935 ล้านบาท ก็เป็นเงิน 799,350 ล้านบาท เงินส่วนนี้อาจต้องระดมทุนจากกิจกรรมต่าง ๆ ที่ต้องมีการวางแผนในระยะยาว
นี่คือจุดเปลี่ยนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย เริ่มจากสินค้าบ้านถูกๆ หมดสิทธิ์เกิด บริษัทพัฒนาที่ดินระดับ SMEs ใกล้สูญพันธุ์ ตลาดที่อยู่อาศัยหดตัวลงอย่างต่อเนื่อง ในช่วงปี 2562-2564 และจุดที่ยังพัฒนาขายได้มีเหลือเฉพาะในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลรวมทั้งภูมิภาคอีอีซี เป็นหลักเท่านั้น ยิ่งกว่านั้นโรงแรมก็ยังร่วงระนาว มีโอกาสถูกซื้อโดยต่างชาติได้ง่ายถ้าไม่รีบแก้ไข แต่ในท่ามกลางวิกฤติยังมีโอกาส คือ ผลิตภัณฑ์ใหม่โดยเฉพาะบ้านพักผู้สูงวัย